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小产权房买卖合同法律效力上的不同见解

    小产权房买卖的合法性在深圳房产交易市场几乎是无人不知、无人不晓的法律性漏洞,对于小产权房存在的合理性也是各说纷纭,那么小产权房买卖合同的合法性问题应该如何辩证呢?深圳小产权房网根据市场带哦差,对人们心中小产权房买卖合同的“有效性”和“无效性”做出了了解和对比,一时间两种说法难分胜负。
    一、深圳小产权房买卖合同的“有效性”
    1、小产权房屋是否办理过户登记不影响买卖合同的效力。虽然小产权房屋没有房产证,不能办理过户登记,但房屋转移登记并不是房屋买卖合同的有效要件,未办理过户登记不影响买卖合同的效力。
    2、房屋买卖合同的效力应严格依据《合同法》来认定,只要符合法定的合同的有效要件,合同即为有效。根据物权区分原则,合同行为为债权行为,依据的应为债权法,而转移登记行为为物权变动行为,应依据物权法,二者不能混为一谈。正如“一房二卖”,买卖合同均为有效,只是会产生不能履行或未履行的后果。
    3、认定合同无效只能依据现行法律或者行政法规。认定合同无效一般援引的法律条文为《合同法》第52条第5项:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而所谓违反的法律、行政法规通常是国务院的决定、意见、通知等,其并非法律,也非行政法规,所以其不能作为认定小产权房买卖合同无效的依据。
    二、深圳小产权房买卖合同“无效性”
    1、买卖合同主体不适格。从买卖合同的主体来看,出卖人主要为村委会或者村民,买受人为城市居民或其他非本村集体的村民,在我国城乡土地二元结构的现状下,土地对于城市居民与农村居民的意义存在根本的差异,合同标的物虽然是房屋,但是在“房地一体”的政策下,房屋所有权的转让必然导致其所占用的宅基地使用权的一并转让。而集体土地上的宅基地的使用权只能属于集体组织内的成员,如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致宅基地使用权使用主体的扩大化,这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
    《土地管理法》第63条也明文规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制,农民出卖房屋的行为实质上使土地使用权也进行了转让,该行为被法律所禁止,所以转让房屋的合同自始无效。
    2、合同违反了我国法律、法规的强制性规定。从小产权房买卖合同的内容上看,其违反了我国法律、法规的强制性规定,应属无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。”根据这一规定,转让的房产必须是依法登记并具有完整权属证书的房屋。而小产权房建立在农村集体土地之上,其存在注定不能获得完整产权,根本无法进行登记领取权属证书。
    据此,房地产开发行为只能在国有土地上进行,在集体土地上进行的开发商品房违反了我国法律的强制性规定,是我国法律直接禁止的。买卖合同应属无效。
    3、违反了国家相关政策。《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”关于小产权房问题,国务院等国家有关部门出台过许多相关规定,都对小产权房进行了限制,明确城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅等,否则将无法办理房产证。故房屋买卖合同违反了国家相关政策规定,应当认定为无效。
    原文来自:深圳小产权 http://www.xcq51.com/

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